Vous avez un projet immobilier en vue, mais un crédit s'impose ! La "case" banque étant incontournable : peut-on tout demander à son banquier ? Quels sont les arguments à avancer pour bien négocier ?

Soignez votre profil emprunteur

Faire bonne impression : voilà l'astuce ! Et pour ce faire, un bon apport personnel est la clé de voûte d'un plan de financement réussi. Vos économies, une donation, un prêt familial, voire certains prêts aidés (prêt à taux 0 %, Prêt épargne logement, prêts accordés par la CAF...) pourront vous aider à le constituer. Plus la somme dont vous disposerez en propre avant le recours à l'emprunt sera conséquente, et meilleures seront les conditions consenties par la banque.
Si vous n'avez pas d'apport personnel, pas de panique ! Vous pourrez emprunter, mais les conditions seront moins avantageuses et votre banquier vous demandera plus de garanties. Il s'attachera, tout particulièrement, à l'analyse de la pérennité de vos revenus (ancienneté professionnelle, sécurité de votre emploi).

Préparez un plan de financement

Faire un plan de financement vous permet de savoir où vous allez financièrement. Vous pourrez ainsi négocier avec votre banquier, en mettant en avant des arguments chiffrés. Cela signifie :
- évaluer l'épargne dont vous disposez (économies, produit de la vente d'un bien immobilier...)
- estimer votre capacité de remboursement avant de choisir parmi les différentes formules de crédit immobilier.
- anticiper sur l'évolution de vos ressources et de vos besoins futurs.
Concrètement, rien ne sert de vous lancer dans un projet qui dépasse vos capacités financières. Vous risquez de ne pas pouvoir faire face et votre rêve peut vite virer au cauchemar. Pour bien calculer votre budget, commencez par dresser la liste de vos ressources régulières (salaires, revenus de placements...) en excluant d'office toute rentrée d'argent aléatoire ou épisodique (primes, prestations familiales...).
Ensuite, déduisez toutes vos dettes (crédit pour la voiture, achat de mobilier ou d'électroménager) et listez toutes les dépenses liées directement à votre projet immobilier : honoraires, droits de mutation, taxes en tout genre... Vous connaissez à présent votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire la part de budget que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit. L'idéal est de ne pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels.

Négociez les points clés

Afin de négocier au mieux votre crédit, il est préférable de maîtriser les différents composants d'un financement.
• Le taux : s'il est fixe, comparez plusieurs offres de prêt immobilier et choisissez la meilleure proposition. S'il est variable, il faut connaître la marge de la banque et l'indice qui fait varier le taux.
• L'assurance : faites surtout jouer la concurrence ! Vous pouvez parfaitement demander une délégation d'assurance.
• Les pénalités de remboursement anticipé sont un point primordial à négocier. Pensez à demander une annulation de ces pénalités quand vous faites votre demande de financement.
• Les frais de dossier : sachez que les banques et les courtiers peuvent travailler sans frais de dossier (ce n'est pas une généralité), mais qui ne demande rien n'a rien.
• Les garanties : souvent, vous aurez le choix entre une garantie hypothécaire et une caution. Attention, contrairement à une idée reçue, la caution n'est pas forcément la moins chère.

Taux du prêt
Attention, les taux sont plus élevés sur des durées longues (20-25 ans) que sur des durées courtes (10-15 ans).

Stéphanie Swiklinski

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